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民间群租条例建议书出炉
来源: | 作者:lzmjwy | 发布时间: 2011-06-08 | 938 次浏览 | 分享到:
本报的“群租现象”连续报道近日引起社会各界的高度关注和热议，昨日，上海市人大常委会下属的上海立法研究所与本报联合召开“群租现象法律对策研讨会”。
      本报的“群租现象”连续报道近日引起社会各界的高度关注和热议，昨日，上海市人大常委会下属的上海立法研究所与本报联合召开“群租现象法律对策研讨会”。市人大法工委、内司委、城建环保委、市综治办、市法制办、市人口办、市消防局法规处、上海社科院社会学所、上海大学等相关政府职能机构负责人和专家学者参加了相关研讨。本报编委钟建军出席本次会议并发言。

　　昨日，“群租现象法律对策研讨会”在上海立法研究所召开。会上，部分法律界人士针对群租现象牵涉到的相关法律对策发表了自己的意见。同时，关于群租现象的《业主公约》和《关于规范群租行为的上海市地方立法的民间建议书》也同时出台。

　　来自上海市跃平律师事务所、上海市恒泰律师事务所和上海市中联鼎峰律师事务所的三位业内知名律师，秉承保障房屋租赁当事人合法权益、维护房屋租赁市场健康发展的指导思想，根据《中华人民共和国立法法》确立的民主立法原则，建议上海市立法部门，对相关的地方立法《上海市房屋租赁条例》进行修改，增加规范群租行为的章节和条款，或者单独立法。同时建议，对所涉及该地方法规的政府规章也进行相应的修改。

　　律师们建议，在上海市人大修改的2000年7月1日起施行的《上海市房屋租赁条例》中，将第五条“转租”和“第六条租赁关系的变更和终止”两个章节之间，新设“群租”章节。另外，也可以由相关立法部门创设《上海市房屋租赁群租条例》。

　　会上，跃平律师事务所杜跃平律师还对群租现象的有关行为做了定义，将“房屋群租”定义为出租人将房屋分别向两个以上承租人出租或者承租人将承租房屋部分或者全部再转租（分租）给两个以上新承租人的行为。

赵寅

关于群租消防安全问题的立法建议

中联鼎峰律师事务所

　　建议细化《上海市住宅物业消防安全管理规定》第十一条对房屋租赁的安全规定，明确对群租出租方适用的相关“消防安全规定”，强制规定如下消防措施：

　　（1）对所有出租房间强制安装煤气报警器。

　　（2）对所有出租房间安装火灾报警系统和固定灭火系统。

　　（3）分隔房间时不得破坏房屋主体结构。

　　（4）分隔房间要强制使用阻燃材料。
市人大法工委主任、上海立法研究所所长沈国明：

多方联动共治群租

王舒 每日经济新闻

　　昨日，“群租现象法律对策研讨会”上，上海市人大立法研究所所长沈国明对律师提及的规范群租行为的民间文本表示赞同。

　　在听取群租房租客对于群租生活的描述后，沈国明表示感同身受，群租隐患当引起足够重视。尽管目前针对群租立法并非一蹴而就之事，但沈国明亦表示，可充分借用现有的法律法规中有关群租现象的条文。

　　沈国明强调，针对群租现象的有序管理需偕同多方力量，也欢迎媒体及社会各界将监督到的有关群租信息及时向上海市人大下属的上海立法研究所作出反馈。
市政府法制办处长江子浩：

租赁房中擅自搭建是违法行为

赵寅 每日经济新闻

　　上海市政府法制办处长江子浩表示，充分利用已有的相关法律法规依据，为管理创造条件，是目前最为切实可行的办法。

　　虽然现有的法律法规中没有明确的有关群租现象的条文，但还是有一些法律法规是可以借用的。对此，江子浩举例说，现有法律条文中规定，在租赁房中不可进行擅自搭建。而现在很多将出租房进行分割出租的房东，都会以分割没有影响房屋的承重结构为由进行辩解，但在条例中，并没说不影响承重结构的搭建就是合法的。类似这样的现有法律法规，相关部门应该充分利用，从而发挥其执行管理的效用。

　　江子浩也提到，目前要做到现实可行的管理，不可或缺的是要房地部门、消防、公安、城建等相关职能部门携手联动，寻找已有的法律法规共同管理，达到有效监督管理作用。
市消防局防火部指挥处副处长沈亦斌：

群租存在消防安全隐患

李丽 每日经济新闻

　　“居民房内的群租存在消防安全问题。”上海市消防局防火部指挥处副处长沈亦斌昨日表示。

　　沈亦斌指出，首先，群租导致居住人口密度过大，产生群死、群伤的概率相对较高；其次，由于一套房屋内的住客较多，导致用火、用电、用气的频率较高。众所周知，居民住宅内的电路设计是按照常规居民住户的标准来设计，而一套房内住四、五家甚至更多住户，就很容易造成电器负载状况的产生，导致火灾的发生；此外，为了使一套住宅内增加居住的人口量，群租房内多采用分割方式将一间房分成“多套房源”，而使用的分隔材料又多为木质，这种材料具有易燃性，发生火灾的概率较高；同时，群租房内租客的流动性相对较强，消防意识较薄弱，缺乏一定的逃生自救知识。

　　事实上，上海长宁区曾经发生过群租悲剧。2004年4月20日，虹桥路某小区一套物业被某公司租下来作员工宿舍使用，后来房屋发生煤气泄露，9人中毒，1人不幸死亡。

　　面对目前的群租现象，沈亦斌表示了消防工作中的“无奈”。“居民区内的群租现象较为分散和隐蔽，给消防部门的管理工作带来很大难度。”沈亦斌表示，工作中也发现了一些群租现象，比如闲置厂房的群租相对集中，具有组织性，因此便于管理。去年开始，有关部门已经对这些闲置厂房进行了整治。

　　沈亦斌同时指出，群租现象是消防部门面临的新问题，现行的消防法律法规中，法律主体主要是机关、企事业单位，而不针对自然人，如房东、房客。因此，在监督执法过程中，发现群租现象后也很无奈，很难采用强硬的措施来处理，前期只能以街道、社区、居委会、派出所等相关部门上门宣传、督促为主，希望有关部门能够出台相应的政策法规，为消防部门日后管理群租现象指明方向。
上海社科院社会学所所长卢汉龙：

单从民事行为看待群租有欠缺

王佳艳 每日经济新闻

　　上海社科院社会学所所长卢汉龙认为，上海60%以上的流动人口居住面积在7平方米以下，仅这一人群就提供了很大的低价租赁需求；前两年房价飙升，带来许多投资行为，也使得市场有了相当的投资回报需求。某种意义上，这两方面需求是群租现象出现的温床。

　　卢汉龙认为，在法律方面可采取以下几方面方法和措施，治理群租现象。

　　其一，现有的管理法规要加强执行。目前上海办理租房登记的大约只占租房群体的1/3。没有登记的房屋出租很难管理，因此要加紧出租房的合法登记，有关登记法律要更加规范化。现有的法律法规，也还需要加强执行。同时，出租行为是民事行为中的商业行为，商业法律也可适用，单纯从民事行为看待群租是有欠缺的。对待违法违规的行为，可以加大经济处罚力度。

　　其次，市民的生活质量标准要更加规范化。比如在租赁条例中，对卫生、消防条件等基本生活质量的指标需进一步加以规定，在这方面，有法规的要遵守，没有的内容要补充。

　　从社区治理角度，卢汉龙认为可以加强民间社区力量包括业主委员会、居民委员会等组织对群租行为的约束力。居民委员会不同于业主委员会，可以更多保护房客的利益，或者也可以直接引进“房客委员会”的概念。对于无视业主委员会的权力要求而出现的违规行为，可以加大经济处罚力度。
《每日经济新闻》编委钟建军：

集中各方力量排除隐患

李丽 每日经济新闻

　　昨日，上海市人大常委会下属的上海立法研究所与本报联合召开“群租现象的法律对策研讨会”，会上本报编委钟建军代表《每日经济新闻》发言。

　　钟建军首先对社会各界就本报率先报道的群租现象的关注表示感谢，指出对于和谐社会、法制社会而言，群租隐患不容忽视。

　　最近，正值高校大学生毕业，群租的廉价房租对他们有很大吸引力。“黑中介”就瞄准了这样的市场人群需求，提供给他们所需要的低价分割房源。群租现象增多，给社区居民生活、社区物业管理等多方带来困扰，也因此引发了社会的更多关注。

　　钟建军表示，群租现象潜于地下，但隐患却逐渐加重。本报的系列报道，正是为了防微杜渐，及时地加以报道，以引起社会各方的广泛关注与重视，并集中各方力量解决隐患。

　　虽然之前偶有群租黑中介的零星报道，但人们对群租黑中介的内部运作、利益驱使和泛滥程度还没有太多了解，随着去年“黑职介”被治理清查，我们看到了政府对类似社会问题的惩治力度和决心，我们有理由相信通过这次我们媒体同行对黑中介的公开报道，群租黑中介的问题也能得到很好的解决。我们新闻媒体作为社会监督的有力窗口，将继续发挥自己的监督职责，将一线情况及时汇报给公众。
上海大学社会学系教授顾骏：

通过频繁管理检查形成群租壁垒

王佳艳 每日经济新闻

　　“群租现象本身是一个经济问题，它的背后是房地产泡沫，最好还是用经济手段来解决。”对于群租，上海大学社会学系教授顾骏的观点十分明确。

　　顾骏认为，正常情况下，150-200个月的租金总合等于房价，而现在一套房价有的等于600个月的租金，房租与房价出现了巨大的落差。房租不能产生利润，自然会出现经济模式的改变，群租就是这种改变后的经济模式之一。法律可以规范市场，但仅仅从法律入手显然无法解决群租背后这一深层的经济问题，按照市场的运行机制也许可以解决群租问题。

　　顾骏表示，城市中心高价物业占据了交通、地理、环境的优势，但是租金太高，租赁客户数量十分有限。而另一方面，大量的低收入者来城市中心打工，花费交通费用的同时只能承受低廉的房租，群租的出现一定程度上解决了商务成本问题。

　　“不管是对待老居民区还是新居住区，环境设施、居住品质等等基本权益都应得到保障，因此在针对群租现象立法的时候也需要一视同仁。”顾骏说。

　　对于群租立法，顾骏认为困难很大。他表示，可以让市场来发挥作用，并解决城市中低收入者的安置问题，形成城市中良好的社会生态。顾骏认为，可以发掘立法资源与管理资源，协调各部门的工作，形成一个共同的管理网络覆盖这一现象。
跃平律师事务所律师杜跃平：

以业主自律形式规范群租

赵寅 每日经济新闻

　　杜跃平律师建议，在现行《业主公约》第三条添加关于群租的相关约定：“业主将物业出租时，要充分考虑尊重相邻各方的各种合法权益，特别是将物业群租给群租承租人时，即将物业分别出租给两个以上承租人或者承租人将承租房屋部分或者全部再转租（分租）给两个以上新承租人之际，要书面征得同一层面物业住户包括相邻隔壁邻居（住户）的同意。”

　　要事先列明上述群租承租人的主要事项，包括姓名、物业用途、租赁期限和水、电、煤使用安全的措施等等。该物业群租出租人要有书面承诺书，保证各群租承租人之间已签订共同使用原独立成套物业内设备和面积的协议，允诺如群租承租人在共同使用物业设备和面积时影响相邻关系，以及因其他原因给相邻各方带来妨害或者损失时，首先由该物业群租出租人承担责任，并停止侵害，排除妨碍。

　　在群租承租人使用物业时，如发现水、电、煤气的使用以及消防、安全治安方面的隐患，可由公安机关、居委会或物业管理委员会代表做现场见证，消除隐患。”

新闻事实

“黑中介”把厨房改成卧室群租

　　我是在网站上看到的租房信息，网上对房子描述得很好，也没说是多人群租。看房中，带我看房的是二房东，他们从真正的房主那里把房子租过来，分割多间转租。租金按照房子大小从700到850不等。我看的这套房子原来是三室两厅的户型，大概140平米左右，被分割成十间。网上说有12平米的房子，看了只有七八平米。每间房都很小，只能放下一张单人床，一个简易衣柜和一张电脑桌，余下的空间转身都困难，房间也就比过道宽一点。

　　这套房子里一共住了十个人，大家互不相识，所以人身安全、财物安全都是让人担心的问题，去一次洗手间或者去洗澡都在犹豫要不要反锁房门。十个人共用两个卫生间，卫生状况自然很差。十间房子里只有两间是通阳台的，所以其他八个人的衣服洗好都只能晒在洗手间里。

　　这个房子现在是没有厨房的，原来的厨房已经被隔成了出租用房，原有的煤气管道也是一个严重的隐患。

　　隔断房间的材料很差，轻轻拍一下都会发出回声，说明其中是空心的，隔断的材料貌似木板，外面刷一层白漆。一旦有火情，都是木板墙，非常危险。这堵墙只能隔断视线，隔壁说话声音一清二楚。

　　因为隔成十间，增加了很多电插座，每两个房间共用一台空调，几乎每个人都有电脑，五台空调，十台电脑一起运作，用电负荷过大，很让人担心会引发事故。

　　除了这些，整个租房过程都让人感觉非常没有保障，带我看房的人自称是在一家专门做租赁房屋的公司，但是却不肯说出公司名字和地址，也没有一个固定电话，一旦有意外情况，很可能无法联系到她。陈兰琴